Autour de Marseille, les terrains simples se font rares. Les parcelles encore constructibles sont souvent en pente, adossées à une colline calcaire, posées sur des argiles sensibles à la sécheresse ou enserrées entre des constructions existantes avec un accès étroit pour les engins. C’est précisément sur ce type de projet que Passion Habitat intervient : la construction de maisons neuves dont la réussite se joue d’abord dans le sol et dans la structure.
Créée en 2008 et installée à Marseille, Passion Habitat est une entreprise générale tous corps d’état. Son gérant, Philippe Musset, a construit son parcours sur des chantiers exigeants : reprises de structure, sites difficiles d’accès, contraintes techniques fortes. Cette expérience oriente notre façon de travailler sur une maison neuve : on commence par comprendre le terrain, on fait réaliser les études qui s’imposent, puis on construit en tenant chaque interface entre les lots, du terrassement jusqu’aux finitions.
Si votre projet consiste plutôt à agrandir une maison existante, consultez notre page extension et surélévation. Pour une maison ancienne à remettre à niveau de fond en comble, voyez la rénovation complète de maison.
Quatre situations qui transforment une maison « standard » en projet d’ingénierie.
Plateformes, soutènement, accès des engins et gestion des eaux de ruissellement.
Étude géotechnique, fondations dimensionnées en conséquence, chaînages.
Murs enterrés, grandes portées, porte-à-faux, toiture-terrasse en béton armé.
Une maison conçue pour rester vivable pendant les fortes chaleurs provençales.
Sur une parcelle pentue, deux logiques s’opposent : niveler le terrain pour y poser une maison de plain-pied, ou adapter la maison à la pente. La première impose des volumes de déblai et de remblai importants, des murs de soutènement et un remblai qu’il faudra compacter avec soin. La seconde, souvent plus économe et plus stable, joue sur les demi-niveaux, un sous-sol semi-enterré ou un rez-de-jardin côté aval. Dans tous les cas, la question de l’eau est centrale : une pente concentre le ruissellement vers la construction, et un mur enterré non drainé subit une poussée qui s’ajoute à celle des terres.
Nous prenons en charge le terrassement, les murs de soutènement et l’enrochement ainsi que le drainage périphérique, ce qui permet de concevoir ensemble la plateforme, les fondations et la gestion des eaux. Notre guide du mur de soutènement détaille les solutions possibles.
Les argiles gonflent à l’humidité et se rétractent en période sèche. Sous une maison, ces mouvements différentiels provoquent des fissures, parfois des désordres structurels sérieux. Depuis 2020, la loi ELAN encadre la construction dans les zones d’exposition moyenne ou forte à ce phénomène : le vendeur d’un terrain à bâtir doit fournir une étude géotechnique préalable (G1), et une étude de conception (G2) doit être remise pour le contrat de construction, à moins que le constructeur ne suive les règles de construction spécifiques prévues pour ces zones.
Concrètement, l’étude de sol détermine la profondeur d’ancrage des fondations, le type de fondation adapté et les précautions à prendre : chaînages horizontaux et verticaux, joints de rupture entre volumes de hauteurs différentes, éloignement des arbres à fort besoin en eau, éloignement des eaux de toiture du pied des murs. Ces mesures coûtent peu à la conception et beaucoup à rattraper après coup.
Le niveau bas d’une maison ne se choisit pas sur catalogue. Un dallage sur terre-plein suppose un sol plat et stable. Un vide sanitaire désolidarise le plancher du terrain, ventile la sous-face et rend les réseaux accessibles : c’est une réponse fréquente sur sol argileux. Un sous-sol, enfin, transforme la pente en surface utile (garage, cave, pièces de service), mais ses murs enterrés doivent être conçus pour reprendre la poussée des terres et protégés par une étanchéité et un drainage adaptés. Pour aller plus loin, lisez notre comparatif vide sanitaire ou dalle sur terre-plein.
Grandes baies sans poteau intermédiaire, porte-à-faux, toiture-terrasse accessible, piscine adossée à la maison, niveaux décalés : dès que la structure sort des schémas courants, un bureau d’études structure dimensionne les ouvrages selon les Eurocodes, en tenant compte de la sismicité locale, qui va de faible à modérée selon les communes des Bouches-du-Rhône. Notre rôle est d’exécuter ces plans avec rigueur (ferraillage, coffrages, reprises de bétonnage) et de signaler en amont ce qui pose question sur le chantier.
Les fondations superficielles (semelles filantes ou isolées, radier) relèvent du NF DTU 13.12 ; elles conviennent lorsque le bon sol se trouve à faible profondeur. Quand il est plus bas, ou quand l’étude révèle des argiles actives sur une grande épaisseur, on passe à des fondations profondes, encadrées par le NF DTU 13.2 : puits, pieux ou micropieux qui vont chercher une couche porteuse. La maçonnerie d’élévation suit ensuite le NF DTU 20.1, et les ouvrages en béton armé le NF DTU 21.
Le bon choix dépend des résultats de l’étude de sol, des charges de la maison et de la configuration du terrain. Vous trouverez le détail de nos interventions sur la page fondations et micropieux, et une présentation pédagogique des différents types de fondations sur notre blog. L’élévation des murs et les ouvrages béton sont détaillés sur la page maçonnerie générale.
Toute maison neuve dont le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2022 relève de la réglementation environnementale RE2020. Elle fixe des exigences sur plusieurs indicateurs : le Bbio (besoin bioclimatique, qui évalue la qualité de la conception et de l’enveloppe), le Cep et le Cep,nr (consommations d’énergie primaire, totale et non renouvelable), l’Ic énergie et l’Ic construction (impact carbone des consommations et des matériaux sur le cycle de vie) et le DH, le nombre de degrés-heures d’inconfort estival.
Ce dernier indicateur est particulièrement parlant à Marseille. Il mesure combien de temps et de combien la température intérieure dépasse un seuil de confort pendant une période chaude. Pour le maîtriser, la conception compte autant que l’équipement : orientation des pièces de vie, débords de toiture et protections solaires sur les baies exposées au sud et à l’ouest, inertie des murs et des planchers, isolation de la toiture, possibilité de ventiler la nuit. Une maison bien conçue reste supportable en été sans dépendre entièrement de la climatisation.
L’étude thermique est menée avant le dépôt du permis, et une attestation de respect de la réglementation est jointe à la déclaration d’achèvement des travaux. Les équipements relevant de la qualification RGE sont réalisés avec la qualification RGE requise. Pour un panorama complet des étapes d’un projet de construction dans le département, lisez notre guide de la construction de maison dans les Bouches-du-Rhône.
Une maison neuve nécessite un permis de construire. Le recours à un architecte est obligatoire pour un particulier dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m². Le projet doit respecter le plan local d’urbanisme de la commune : implantation par rapport aux limites et à la voie, hauteur, emprise au sol, aspect extérieur, gestion des eaux pluviales. La taxe d’aménagement s’applique aux surfaces closes et couvertes créées de plus de 5 m² ; il est utile de l’intégrer au budget dès le départ.
Le contrat dépend de l’origine des plans. Si le constructeur fournit les plans de la maison, la loi de 1990 impose un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), très encadré. Si les plans sont ceux d’un architecte que vous avez mandaté, la construction relève de marchés de travaux. Nous fixons avec vous le cadre adapté lors du premier rendez-vous, avant tout chiffrage engageant.
En tant que maître d’ouvrage, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier : instaurée par la loi Spinetta de 1978, elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre une décision sur les responsabilités. Passion Habitat est couverte par une garantie décennale. À la réception démarrent la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale sur les équipements dissociables (2 ans) et la garantie décennale (10 ans).
Lecture du terrain (pente, accès, voisinage, végétation, écoulement des eaux), échange sur le programme et le budget, vérification des règles du PLU. C’est aussi à ce moment que l’on fixe le cadre contractuel adapté à votre projet.
Étude de sol, étude de structure par un bureau d’études quand la conception l’exige, étude thermique RE2020. Ces documents conditionnent le dimensionnement des fondations et le chiffrage : les lancer tôt évite les mauvaises surprises.
Plans de la maison (par un architecte au-delà de 150 m² de surface de plancher), constitution du dossier, dépôt en mairie puis délai d’instruction et affichage sur le terrain.
Chiffrage lot par lot sur la base des études et des plans, planning prévisionnel, signature du contrat. Le maître d’ouvrage souscrit son assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.
Implantation, décapage, terrassement en déblai ou remblai, ouvrages de soutènement si nécessaire, puis fondations et soubassement (vide sanitaire, sous-sol ou dallage sur terre-plein).
Élévation des murs, planchers, chaînages, charpente et couverture ou toiture-terrasse, menuiseries extérieures. À ce stade, le bâtiment est protégé des intempéries.
Plomberie, électricité, ventilation, chauffage et rafraîchissement, isolation, cloisons, chapes, puis revêtements et finitions intérieures.
Visite contradictoire, procès-verbal de réception avec ou sans réserves, levée des réserves. La réception fait partir les garanties légales.
Sur un terrain difficile, les risques se logent aux frontières entre les métiers : le terrassier qui laisse un fond de fouille trop remanié, le soutènement réalisé sans tenir compte du drainage prévu, le réseau d’eaux pluviales qui finit au pied d’une fondation sur argile. Quand chaque lot est confié à une entreprise différente, ces interfaces n’appartiennent à personne.
Pour comprendre comment nous pilotons les différents corps d’état, consultez notre page coordination et suivi de chantier. Si vous hésitez encore sur la faisabilité d’un terrain, un audit technique et une étude de projet permettent de lever les inconnues avant d’acheter ou de déposer un permis.
Construire une maison neuve à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône.